Analizy rynkowe

Analiza ekonomiczna Religa Development S.A.

Opublikowano: 8 maja 2012 o 12:12

Otoczenie rynkowe i sytuacja w branży

Po okresie boomu mieszkaniowego w Polsce w latach 2005 – 2009, związanego z bardzo szybkim tempem wzrostu cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, rok 2010 przyniósł spowolnienie tempa rozwoju branży deweloperskiej i wtórnego rynku nieruchomości. Od końca roku 2010, na rynku nowych mieszkań, zaczęto obserwować odbicie po kryzysowym roku 2009.

W 2011 roku sytuacja na rynku pracy się ustabilizowała. Mimo wprowadzonych przez KNF rekomendacji T i S oraz znacznego ograniczenia akcji kredytowej banków dotyczącej kredytów udzielanych w walutach obcych rynek hipoteczny nie zanotował drastycznego spadku popytu. Kredytobiorcy zmuszeni byli zaakceptować zaostrzone kryteria i zmienić swoje oczekiwania co do wielkości i lokalizacji kupowanego mieszkania oraz przyjąć do wiadomości możliwość kredytowania głównie w rodzimej walucie.

Rok 2011 upłynął pod znakiem niepewnej sytuacji na rynkach finansowych, co wpłynęło na obostrzenia kredytowe dla klientów branży deweloperskiej. Ceny mieszkań nie rosły już w takim tempie, a ograniczony popyt ze strony nabywców, szczególnie na większe mieszkania i domy, spowodował stagnację na rynku budownictwa mieszkaniowego, co ewidentnie odbiło się na wynikach branży. Deweloperzy nie sprzedawali już tylu mieszkań co wcześniej, a rozpoczęcie niektórych inwestycji zostało wstrzymane.

Od początku 2012 roku sytuacja wydaje się poprawiać. Według danych GUS w styczniu polepszyły się wyniki pod względem liczby mieszkań oddawanych do użytkowania, rozpoczętych budów oraz mieszkań, na których budowę zostały wydane pozwolenia.

Wrocławski pierwotny rynek mieszkaniowy jest trzecim co do wielkości rynkiem mieszkaniowym w kraju. Wyprzedzają go Warszawa i Kraków. Na początku 2011 roku wzrost oferty sprzedażowej można zinterpretować jako odbudowanie podaży po okresie stagnacji i redukcji planów inwestycyjnych II połowy 2008 i 2009 roku. Wzrostowi całkowitej oferty towarzyszył spadek podaży mieszkań gotowych do odbioru. Już w pierwszym kwartale 2011 roku zapytania potencjalnych klientów wpłynęły na wzrost podaży mieszkań deweloperskich. Rosnącej podaży towarzyszył wzrost popytu. Największym zainteresowaniem wrocławian cieszą się najtańsze projekty deweloperskie, przy czym niższa cena jest zdecydowanie ważniejszym atrybutem dla większości nabywców niż bliski termin realizacji czy nawet możliwość natychmiastowego wprowadzenia się do mieszkania.

Liczba mieszkań deweloperskich oferowanych na wrocławskim rynku

Na rynku nadal pozostaje grupa inwestycji zaplanowanych jeszcze w czasie boomu, które choć oferują mieszkania gotowe do odbioru napotykają trudności ze znalezieniem klientów. Dotyczy to w większości ciekawych, ale również najdroższych projektów. W tych najbardziej kameralnych deweloperzy trzymają ceny i nie śpieszą się ze sprzedażą.

W 2012 roku w skali całego kraju widoczny jest niewielki spadek cen m/m i kilkuprocentowy spadek cen r/r cen nowo wybudowanych mieszkań. We Wrocławiu średnia cena m2 mieszkania w styczniu 2012 roku wynosiła 6.314 zł i spadła r/r o 5,1%, co plasowało miasto na 6 pozycji największych spadków cen w kluczowych miastach w Polsce. W marcu natomiast średnia cena m2 spadła o prawie 100 zł, co stanowiło spadek r/r o 7,5%. Realny spadek cen mieszkań nie stanowi jednak problemu dla doświadczonych deweloperów, gdyż w cenę 1 m2 budowanego mieszkania wliczone są m.in. niższe ceny zakupu gruntu oraz niższe ceny wykonywanych prac budowlanych.

Charakterystyka produktu

Firma od lat koncentruje się na budowaniu mini osiedli w niskiej zabudowie. Realizowane inwestycje to osiedla domków w zabudowie bliźniaczej, szeregowej, wolnostojącej z przydomowymi ogródkami, tarasami, balkonami i miejscami do garażowania. Obszar prowadzenia działalności to przede wszystkim Dolny Śląsk. Najwięcej projektów realizowanych jest w strefie podmiejskiej w odległości do 15 km od centrum Wrocławia. Lokalizacja jest dobierana tak, aby posiadała wygodną komunikację dla osób pracujących we Wrocławiu.
W strefie podmiejskiej Religa Development S.A. wybudowała i sprzedała min:

  • Kiełczów, ul. Akacjowa – Makowe Pole (2005-2006 r.),
  • Bielany Wrocławskie, ul. Kłodzka, Polarna (2006-2007r.),
  • Kiełczów ul. Akacjowa – Makowe Pole 2 (2007, 2008r).

Aktualnie w sprzedaży są osiedla: Makowe Pole 3 i 4 w Kiełczowie, Słoneczne Tarasy w Bolkowie, K7 i K8 w Kiełczowie oraz osiedle Swojczyce we Wrocławiu.

Inwestycje Religa Development S.A. we Wrocławiu

W ramach spółki powstało 8 nowoczesnych osiedli mieszkaniowych. Obecnie w fazie przygotowania są kolejne inwestycje deweloperskie oraz kompleks aparatamentowo-hotelowy Walończyk w Piechowicach k. Szklarskiej Poręby z dużą powierzchnią przeznaczoną pod strefę SPA & WELLNES.

Firma oferuje mieszkania o podwyższonym standardzie. Oferowane lokale mieszkalne należą do produktów niszowych ze względu na nietypowe połączenie mieszkania z funkcją domu. Atrakcyjna cena, możliwość posiadania mieszkania z niezależnym wejściem do budynku, własnym ogrodem i garażem sprawiają, że lokale tego typu cieszą się dużym zainteresowaniem nabywców. Dodatkowo spółka stworzyła pierwszy na rynku wrocławskim EKO produkt, który stanowi połączenie energooszczędnego domu, zrealizowanego w technologii drewnianej z ekologiczną infrastrukturą zasilaną energią słoneczną.

Sytuacja finansowa oraz źródła finansowania działalności

W 2011 poziom przychodów wyniósł 4 045PLN i różnił się od publikowanych prognoz ze względu na opóźnienie terminu zakończenia inwestycji mieszkaniowych zaplanowanych do oddania w tym roku. Wyniki sprzedaży mieszkań odzwierciedlają aktualną sytuację popytu na rynku mieszkaniowym, który został czasowo ograniczony ze względu na postawę banków w zakresie finansowania nieruchomości. Powyższe spowodowało przesunięcie terminów podpisywania umów z klientami na rok 2012 i 2013. Mimo niższej niż 2010 roku sprzedaży, spółka Religa Development SA wypracowywała w 2011 roku prawie dwa razy większy zysk netto w kwocie 452 TPLN vs. 285 TPLN w roku 2010.

W poprzednim okresie sprawozdawczym, w roku 2010, spółka osiągnęła łącznie przychody na poziomie 6,26 mln złotych, na co złożyły się przychody ze sprzedaży produktów na poziomie 2,675 mln złotych oraz zmiana stanu produktów, związana z przygotowaniem nowych produktów mieszkalnych do sprzedaży w 2011 r., na poziomie 3,59 mln złotych.

Co prawda poziom długu ogółem do kapitałów własnych (wg danych na 31.12.2011) wynosi 4,64 oraz poziom zadłużenia długoterminowego do kapitałów 3,01 i jest stosunkowo wysoki lecz biorąc pod uwagę to iż firma w dużej mierze finansowana jest przez firmę wykonawczą RDR Budownictwo należy uznać to za udział we współfinansowaniu przez właściciela.

Wskaźniki branżowe wg Duns & Bradstreet stanowiły 2010 roku odpowiednio 1,04 dla wskaźnika dług/kapitał oraz 0,55 dla dług długoterminowy/kapitał własny z tym, że są one nieporównywalne do modelu biznesowego i struktury powiązań biznesowych i kapitałowych firm Pana Dariusza Religi. Według danych za 2011 rok EBITDA wynosiła 521,4 TPLN. W związku z szacunkowym kosztem obsługi długu z tytułu obligacji na poziomie 1,4mln PLN firma spłaca płatności odsetek ze sprzedaży mieszkań z wcześniej ukończonych projektów. Poza tym finansuje się zobowiązaniami wobec głównego podwykonawcy RDR Budownictwo – firmy należącej do Pana Dariusza Religi. Rentowność netto firmy wynosi w 2011 roku 11% i jest prawie dwukrotnie niższa od średniej dla branży (wg raportu Instytutu Ekonomicznego NBP z marca 2012 roku). Biorąc pod uwagę potencjalną rentowność po połączeniu z podmiotem wykonawczym – RDR budownictwo firm powinna osiągnąć ponad dwukrotnie wyższą rentowość sprzedaży oraz EBITDA.

Główne źródła finansowania działalności spółki Religa Development S.A. to:

  • kapitał własny, który po debiucie na rynku New Connect wynosi łącznie 6,344 mln PLN (stan na 08.02.2012); i został podwyższony z kwoty 5,294 mln PLN, W lipcu 2011 roku spółka zadebiutowała na rynku New Connect sprzedając 28,73% akcji pozyskując od inwestorów 2 mln zł z przeznaczeniem na dalszy rozwój działalności i akwizycje.
  • emisje obligacji: W roku 2011 i 2012 pozyskała dodatkowe środki z emisji pięciu serii obligacji z czego 3 notowane są na rynku Catalyst.

Emisje obligacji Religa Development S.A.

  • zobowiązania krótkoterminowe – 9,747 mln (z czego 3,564 spłacono 27.03.2012 wobec instytucji finansowej która finansowała działalność RD SA), w dużej mierze są to zobowiązania wobec głównego wykonawcy firmy RDR Budownictwo.

Mocne strony i szanse

  • Kilkunastoletnie doświadczeni w branży budowlanej i dobra znajomość lokalnego rynku i konkurencji,
  • Sprecyzowany profil działalności (realizacje głównie projektów deweloperskich o niskiej zabudowie w podmiejskich lokalizacjach),
  • Ciekawe i atrakcyjne cenowo lokalizacje oraz metraż budowanych mieszkań spełniający wymagania szerokiego grona nabywców,
  • Transparentność finansowa spółki oraz dostęp do alternatywnych źródeł finansowania projektów- rynek obligacji Catalyst i debiut New Connect
  • Wysokie wsparcie finansowe ze strony założyciela i głównego inwestora w postaci kapitału i zobowiązań wobec niego i jego firm,
  • Zaplanowana konsolidacja działalności w ramach jednego podmiotu.

Ryzyka działalności

  • uzależnienie realizacji założonych celów od koniunktury rynkowej oraz dyktowanych przez konkurencję cen,
  • spadek zdolności kredytowej dużej grupy klientów w związku wycofaniem z większości banków kredytów walutowych oraz wprowadzeniem rekomendacji S,
  • konieczność zmiany sposobów finasowania projektów ze względu na wprowadzenie tzw. ustawy deweloperskiej uniemożliwiającej deweloperom m.in. finansowanie budowy ze środków pozyskanych od klientów.

Podsumowanie

Spółka znajduje się w przełomowym okresie działalności, który wiąże się z niestabilna sytuacja na rynku mieszkaniowym oraz znacznymi zmianami w strukturze finansowej firmy. Zachodzące zmiany w modelu prowadzenia działalności należy uznać za pozytywne. Uniezależnienie od banków w zakresie finansowania działalności poprzez emisje zabezpieczonych hipotecznie obligacji a także istotne zaangażowanie kapitału inwestora pozwalają spodziewać się istotnej poprawy wyników sprzedaży i pozycji finansowej spółki w 2012 a w szczególności w 2013 roku. Kluczowa dla oceny tego założenia jest analiza sprawozdań i założeń budżetowych firmy po włączeniu do działalności RD SA firmy wykonawczej oraz postępu w sprzedaży realizowanych projektów.